Conform Codului Fiscal, din 2016, cu anumite excepții, orice persoană care are în proprietate o clădire situată în România datorează anual impozit pentru acea clădire.
Sistemul de impozitare a proprietăţilor imobiliare se va schimba radical, odată cu aprobarea Noului Cod Fiscal. Cele mai afectate vor fi persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale, folosite în scop economic, adică spaţii comerciale sau de birouri.
Destinaţia clădirii -
rezidenţială sau
nerezidenţială - este principalul criteriu în funcţie de care se vor stabili taxele locale de anul viitor. În prezent, Codul fiscal nu face această distincţie şi instituie formulele de calcul (cota de impozit, valoarea impozabilă) în funcţie de statutul proprietarului: persoană fizică sau juridică.
Prin urmare,
persoanele fizice care, acum, plătesc aceleaşi impozite, indiferent de scopul în care este utilizat imobilul, vor datora mai mult, din 2016. Pentru spaţiile comerciale sau de birouri, vor plăti exact ca firmele. Taxa va fi cel puţin dublă şi va putea ajunge chiar de 20 de ori mai mare.
Nivelul va depinde de decizia consiliilor locale care vor putea alege o cotă din intervalul 0,2%-1,3%.
Alinierea cotelor de impozit în funcţie de destinaţia clădirii va reaşeza piaţa imobiliară unde, până acum, persoanele fizice aveau avantajul impozitelor mai mici. Din 2016, proprietarii persoane fizice de clădiri nerezidenţiale vor avea acelaşi tratament ca firmele. Până acum, tendinţa, în special în marile oraşe, a fost ca administraţiile locale să aleagă limita maximă a cotei de impozit, prevăzută de Codul fiscal. Prin urmare este de aşteptat ca majorarea, pentru persoanele fizice, să fie semnificativă.
Pe de altă parte, noul Cod fiscal
elimină taxele majorate pentru deţinerea mai multor proprietăţi, precum şi cele pentru proprietăţile care au suprafeţe mai mari de 150 mp.
În prezent, persoanele fizice care au în proprietate două sau mai multe clădiri datorează un impozit majorat: cu 65% pentru prima clădire în afara celei de la adresa de domiciliu, cu 150% pentru a doua clădire şi cu 300% pentru a treia şi următoarele, prevedere eliminate in noul Cod Fiscal.
Clădiri rezidenţiale
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea
unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.
Valoarea impozabilă a clădirii se va determina prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal.
De exemplu, valoarea impozabilă pentru o clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic care are instalaţii de apă, canalizare, electrice şi încălzire va fi de 1.000 lei/mp (pentru alte tipuri de clădiri scade până la 75lei/mp). În prezent, cea mai ridicată valoare impozabilă este de 935 lei/mp, iar cea mai mică 63 lei/mp.
Valoarea impozabilă se va ajusta în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată clădirea, prin înmulţirea cu un coeficient de corecţie. De exemplu, pentru o clădire amplasată într-o localitate de rang 0, în zona A, coeficientul va fi de 2,6 (şi va scădea, în funcţie de rang şi zonă, până la 0,9).
Coeficientul de corecţie se reduce cu 0,10 pentru apartamentele din blocuri cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente.
Totodată, valoarea impozabilă a clădirii se reduce în funcţie de anul terminării (cu 50% dacă are o vechime de peste 100 de ani şi scade până la 10% dacă are o vechime între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv.)
Clădiri nerezidenţiale
Impozitul se va calcula, din 2016, prin aplicarea
unei cote cuprinse între 0,2% - 1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile rezultată:
o rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un
evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă
o lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă
o clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani.
Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale.
Clădiri cu destinaţie mixtă
Impozitul se va determina prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa folosită în scop rezidenţial cu cel pentru suprafaţa folosită în scop nerezidenţial.
Dacă cele două tipuri de suprafeţe nu pot fi evidenţiate distinct, impozitul se va datora ca pentru clădiri:
o
rezidenţiale, dacă este înregistrat un domiciliu fiscal şi nu se desfăşoară nici o activitate economică;
o
nerezidenţiale dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică.
Valoarea impozabilă a clădirilor deţinute de persoane juridice va fi valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se va datora impozitul şi poate fi:
o ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;
o valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un
evaluator autorizat;
o valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
o valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;
o valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii și comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.
Valoarea impozabilă se va actualiza o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare. În caz contrar, cota impozitului va fi 5%. În prezent, dacă evaluarea nu este efectuată timp de 3 ani, cota de impozit este între 10% si 20%, iar pentru clădirile nereevaluate în ultimii 5 ani cota este între 30% şi 40%.
În prezent, potrivit hotărârilor consiliilor locale,
marile oraşe au cote de impozit apropiate de limita maximă prevăzută de Codul fiscal în cazul persoanelor juridice care au făcut reevaluarea clădirii în ultimii trei ani anteriori anului fiscal de referinţă. Conform Codului fiscal, consiliile pot alege o cotă din intervalul 0,25% -1,50%.
În Cluj Napoca cotele propuse în proiectul de HCL pentru 2016 sunt următoarele:
·
clădiri rezidențiale - cota de 0.1%/an asupra valorii impozabile
·
clădiri nerezidențiale – cota de 1%/an asupra valorii impozabile
Deci, dacă o persoană fizică are un apartament, evaluat la 100.000 euro, închiriat unei firme, care desfașoară activitate economică în el, impozitul pe clădire începând cu 2016 va fi de 1.000 euro/an.
Sperăm că aceste informații v-au ajutat să vă clarificați nelămuririle legate de impozitarea clădirilor din noul Cod Fiscal. Dacă aveți nevoie de
servicii de evaluare vă stăm la dispoziție.
Autor:
Ioana Costea
Managing Partner A&I CONSULTING